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売却時のお悩み別注意点入居者がいる
賃貸物件売却でお悩み
入居者がいる物件の
売却なら「オーナーチェンジ」
名古屋市東区周辺で、マンション・アパートの売却をご検討中のオーナー様はいらっしゃいませんか？「ヤマダ不動産 名古屋徳川店」なら、全国に広がるヤマダグループのネットワークを活かし、お手持ちの物件に興味のある投資家をスムーズにご紹介可能です。
こちらでは、オーナーチェンジのメリット・デメリットや、取引を成功させるための注意点などを解説します。「賃貸経営の手間を軽減したい」とお悩みの方は、当店までお気軽にご相談ください。
退去勧告をしないで売却できる方法「オーナーチェンジ」
賃貸物件のオーナーだけが入れ替わる取引形態
オーナーチェンジ物件とは、マンション・アパートなどに入居者がいる状態で売られている物件のことです。物件そのものや入居者の状態はそのままに、オーナーのみが変わるため「オーナーチェンジ物件」と呼ばれています。
よくあるケースとしては、現オーナーが賃貸経営を負担に感じている場合や、事業資金の確保などを目的とした売却などがあります。
オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
オーナーチェンジ物件として売却するメリットは、買い手が見つかりやすい点です。入居者がいる状態で物件を売りに出すため不動産投資の初心者からも人気が高く、一定の需要が見込めます。
比較的短期間で売却が成立する傾向にあり、すぐに資金が必要な場合に有効です。売出し期間中も家賃収入は発生し続けるため、キャッシュフローの観点からもメリットが大きいといえます。また、退去勧告が不要なため、入居者との交渉の手間もかかりません。
ただし、前提としてオーナーチェンジ物件は投資用物件なので、居住用物件と比べて買い手の母数が少ない傾向にあります。また、入居者がいる状態なので内覧ができず、買い手にとっては購入のハードルが高いため、売却価格が低くなる場合もあるでしょう。
オーナーチェンジ物件として売る場合の注意点・売却を成功させるコツ
オーナーチェンジの実績が豊富な不動産会社に依頼する
オーナーチェンジ物件の実績が多い不動産会社を選べば、豊富な知識やノウハウを駆使した適切なサポートを受けられます。また、不動産投資家の顧客を多く抱えている不動産会社を選べば、買い手が見つかりやすくなるでしょう。
レントロールや修繕履歴をまとめる
レントロール（賃貸借条件一覧表）や修繕履歴をまとめておくと、投資家からの関心度を高められます。
価格変動に気を配る
投資物件の取引は、景気の影響を受けやすい傾向にあります。株式市場や金利の動きに気を配り、高く売れるタイミングを見極めることが大切です。
オーナーチェンジ物件を売却する際の流れ
- ステップ1不動産会社に査定を依頼する
- ステップ2不動産会社と媒介契約を締結する
- ステップ3レントロールや修繕履歴など、投資家向けの資料を用意する
- ステップ4条件の合う購入希望者が見つかったら、売買契約を結ぶ
- ステップ5売買代金を受け取り、登記申請を行う
- ステップ6物件を引き渡し、入居者との賃貸借契約を引き継ぐ
- ステップ7不動産会社に査定を依頼する
よくあるご質問
- Q1入居者から預かっている敷金はどうすればよいですか？
- A1オーナーチェンジをした場合、入居者から預かった敷金は新しいオーナーに引き継がれます。なお、地域ごとの慣習の違いにより、敷金が承継されない場合もあります。詳しくは、仲介を依頼する不動産会社に問い合わせてみましょう。
- Q2前受け家賃はどのような扱いになりますか？
- A2前受け家賃のなかに引き渡し日以降の家賃が含まれる場合は、物件を引き渡す際に精算します。
- Q3家賃を滞納している入居者がいても売却できますか？
- A3売却することは可能ですが、滞納状況については買い手にしっかり共有することが大切です。また、入居者から預かった敷金で滞納分を充当する場合も、忘れずに伝えましょう。
「ヤマダ」のネットワークを駆使したスピード売却
オーナーチェンジを成功させるためには、オーナーチェンジの対応実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。名古屋市東区周辺でオーナーチェンジをご検討中なら、「ヤマダ不動産 名古屋徳川店」にお任せください。
ヤマダ電機のグループ企業である当店なら、全国に広がるネットワークを駆使し、
購入希望者をスピーディーに見つけることが可能です。
